截至目前,多個(gè)城市已不再對(duì)新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo),即取消銷(xiāo)售限價(jià),房?jī)r(jià)逐漸市場(chǎng)化。比如,鄭州市明確規(guī)定,開(kāi)發(fā)企業(yè)可自主定價(jià)銷(xiāo)售商品房。
接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士和專(zhuān)家表示,取消新建商品房指導(dǎo)價(jià)給予開(kāi)發(fā)商更大的定價(jià)自由空間,可以更好地提高去化率和回款率。另外,也鼓勵(lì)市場(chǎng)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”,提升優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的盈利空間與預(yù)期。
“金九銀十”降價(jià)促銷(xiāo)力度可能加大
7月的最后一天,鄭州宣布取消商品房指導(dǎo)價(jià)。8月初,信陽(yáng)也官宣取消商品住房銷(xiāo)售價(jià)格指導(dǎo),開(kāi)發(fā)企業(yè)可自主定價(jià)銷(xiāo)售商品房。
克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示,事實(shí)上,在房?jī)r(jià)方面,很多城市早就是房企自主定價(jià)了。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2024年至今,至少已有11個(gè)城市取消或放松限價(jià),如沈陽(yáng)、寧德、陽(yáng)江、大理、珠海、蕪湖、淮南等。之前,成都、合肥等熱點(diǎn)城市也出臺(tái)了類(lèi)似政策。
泰禾集團(tuán)副總裁全忠對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示,取消新建商品房指導(dǎo)價(jià)政策很好,應(yīng)該由市場(chǎng)調(diào)節(jié)的盡量回歸市場(chǎng)。
“限價(jià)的作用是,在市場(chǎng)上升期可以有效抑制房?jī)r(jià)上漲,在市場(chǎng)下行期則可防止房?jī)r(jià)過(guò)快下跌?!倍∽骊胖赋?,在當(dāng)前多地取消或放松限價(jià)的趨勢(shì)下,未來(lái)新房?jī)r(jià)格也將逐步回歸市場(chǎng)化。
建誠(chéng)智庫(kù)首席研究員何田在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示,從樓市最新數(shù)據(jù)來(lái)看,樓市政策仍需要持續(xù)優(yōu)化調(diào)整。8月15日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了1—7月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況,7月份,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積下降18.6%、銷(xiāo)售額下降24.3%,降幅依然較大。
雖然商品房銷(xiāo)售已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)降幅收窄,但房企投資額下降10.2%,施工下降12.1%,降幅比上月都擴(kuò)大了0.1個(gè)點(diǎn);已完工還沒(méi)賣(mài)出的房子高達(dá)7.4億平方米,在歷史高位上繼續(xù)上升,顯示出房企投資信心不足,供需不平衡態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)。
何田對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示,樓市即將迎來(lái)“金九銀十”,取消新建商品房指導(dǎo)價(jià)之后,預(yù)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)推盤(pán)力度將加大,將會(huì)積極主動(dòng)促銷(xiāo),降價(jià)和促銷(xiāo)力度有可能加大,以把握階段性去化熱點(diǎn),提升全年業(yè)績(jī)。
丁祖昱認(rèn)為,取消新建商品房指導(dǎo)價(jià),一方面能夠給予開(kāi)發(fā)商更大的定價(jià)自由空間,可以更好地提高去化率和回款率,另一方面鼓勵(lì)市場(chǎng)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”,提升優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的盈利空間與預(yù)期。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示,2021年下半年以來(lái),隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化,限價(jià)政策帶來(lái)的負(fù)面影響進(jìn)一步凸顯。價(jià)格倒掛使得市場(chǎng)價(jià)格體系出現(xiàn)了扭曲,無(wú)法真實(shí)反映市場(chǎng)的供求關(guān)系和價(jià)值。在這種情況下,市場(chǎng)信號(hào)失真,不利于市場(chǎng)的健康發(fā)展,違背了政策初衷;限制價(jià)格下跌幅度也導(dǎo)致房企銷(xiāo)售不暢,資金回籠受阻。與此同時(shí),近兩年監(jiān)管部門(mén)多次強(qiáng)調(diào)要建設(shè)“好房子”,也需要匹配的政策給予支持。在多種因素的影響下,各地對(duì)限價(jià)政策進(jìn)行了優(yōu)化。
在陳文靜看來(lái),取消銷(xiāo)售限價(jià)有助于企業(yè)合理定價(jià)去庫(kù)存,幫助企業(yè)加快回籠資金,緩解資金壓力。
某地產(chǎn)集團(tuán)副總裁張巖在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示,實(shí)際上,不少項(xiàng)目早已降價(jià),因此,取消新建商品房指導(dǎo)價(jià)短期內(nèi)不會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)太大波動(dòng)。
短期市場(chǎng)不會(huì)有太大變化
在市場(chǎng)低迷的情況下,取消商品住房銷(xiāo)售價(jià)格指導(dǎo)后,是否會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生更加不利的影響?從中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者調(diào)查來(lái)看,不必過(guò)多擔(dān)憂(yōu)。有房企相關(guān)人士對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者明確表示,“我們的項(xiàng)目不會(huì)降價(jià),因?yàn)榻祪r(jià)不是好辦法?!?/p>
對(duì)于取消新建商品房指導(dǎo)價(jià)后,某些區(qū)域比較稀缺的項(xiàng)目房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)上漲也引發(fā)關(guān)注。有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人士在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示,取消新建商品房指導(dǎo)價(jià)后,不排除個(gè)別稀缺項(xiàng)目漲價(jià),但整體來(lái)看,放開(kāi)價(jià)格限制后,短期內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)普遍上漲。
唐山市某房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人甄力在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示,實(shí)際上,過(guò)去樓市實(shí)行的指導(dǎo)價(jià)對(duì)于限制房?jī)r(jià)的上漲和下跌作用都是有限的。不過(guò),現(xiàn)在多地取消新房指導(dǎo)價(jià)表明了一種積極態(tài)度。
同時(shí),甄力也透露房企不太愿意降價(jià)?!艾F(xiàn)在像唐山這樣的三、四線城市,房?jī)r(jià)應(yīng)該到底部了。如果房企降價(jià),只是解決現(xiàn)金流問(wèn)題?!?/p>
在北京周邊從事房地產(chǎn)銷(xiāo)售工作的侯超對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示,樓市低迷與大經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān),當(dāng)前提振市場(chǎng)信心是關(guān)鍵。
全忠告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者,取消新建商品房指導(dǎo)價(jià)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的好處是,房企可以根據(jù)產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度,采取相應(yīng)的靈活應(yīng)對(duì)策略,加大銷(xiāo)售力度。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的情況下,“以?xún)r(jià)換量”是大勢(shì)所趨。
陳文靜認(rèn)為,多地取消銷(xiāo)售限價(jià),價(jià)格回歸市場(chǎng)更有利于開(kāi)發(fā)企業(yè)打造適合當(dāng)?shù)刈》啃枨蟮暮卯a(chǎn)品,是積極響應(yīng)政策鼓勵(lì)企業(yè)建設(shè)“好房子”的表現(xiàn)。
從不同城市房?jī)r(jià)趨勢(shì)來(lái)看,一線城市短期房?jī)r(jià)仍有下行壓力,但隨著限制性政策進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整,政策效果或?qū)⒅饾u顯現(xiàn),房?jī)r(jià)依然具備支撐力,有望逐漸筑底恢復(fù)。整體來(lái)看,當(dāng)前房?jī)r(jià)筑底企穩(wěn)仍需要政策端持續(xù)發(fā)力。
丁祖昱也認(rèn)為,取消新建商品房限價(jià)后,短期來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有太大變化,到今年年底的時(shí)候再觀察一下,或許能見(jiàn)分曉。(記者 周雪松)
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